Группа компаний РМС - Оспаривание кадастровой стоимости

Группа компаний

Оценка, обследование, проектирование, экспертиза недвижимости, аудит

Консультация по телефону:
+7 (812) 372-66-91

РМС группа компаний , 191123,
Санкт-Петербург, пр. Чернышевского, д. 17

Telegram, WhatsAPP, Viber: +7(921)974-28-60

Email: info@pmc-ocenka.ru

Оспаривание кадастровой стоимости

В современном обществе остро стоят вопросы государственной кадастровой оценки (ГКО), что в первую очередь связано с необходимостью уплаты налога на имущество.

 

Если Вы владеете недвижимостью, то налог на имущество физических и юридических лиц, арендная плата и стоимость выкупа государственной недвижимости исчисляется из  её кадастровой стоимости. Это относится к владельцам любого вида недвижимости — от участка до сооружения, и ее назначения — от жилого до промышленного.

 

Кадастровая стоимость недвижимости определяется в ходе государственной кадастровой оценки земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) каждые 5 лет. Методы проведения ГКО имеют массовый и шаблонный характер, не учитывают обременений и ограничений использования недвижимости. Это может приводить к превышению кадастровой стоимости объектов недвижимости над её рыночной стоимостью в несколько раз.

 

Каждый год государство меняет размер налога на имущество физических и юридических лиц в сторону повышения. Чтобы оптимизировать налоги, есть главный способ - оспорить базу - величину кадастровой стоимости недвижимости и установить ее в размере рыночной стоимости.

В результате снижения кадастровой стоимости может произойти:

  • оптимизация налоговой нагрузки;
  • экономия стоимости аренды;
  • снижение выкупной цены.

 

Безусловно, в первую очередь, особенностью кадастровой оценки недвижимости является то, что именно она является базой для расчета налога на имущество. Поэтому, к этому значению стоимости того или иного объекта недвижимого имущества нужно относиться очень внимательно. Уже в начале 2015 года появились массовые сообщения о том, что разница между рыночной стоимостью жилого и нежилого помещения, участка земли и их кадастровой стоимостью отличается в разы, а в отдельных случаях – до 10 раз.

 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется методом массовой оценки, когда в расчет берутся укрупненные характеристики объектов-аналогов, а особенности оцениваемого объекта остаются без внимания. Такая оценка дает взвешенную стоимость, полученную по результатам выборки из ряда заданных аналогов, часто приближенную к верхней границе.

 

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • несоответствие кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости.

 

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

 

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    1. местоположение объекта оценки;
    2. его целевое назначение;
    3. разрешенное использование земельного участка;
    4. аварийное состояние объекта;
    5. нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    6. иные условия;
    7. неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
    8. неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Наши специалисты имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости и помогут Вам добиться её пересмотра и принятия в размере реальной рыночной величины.

Основные проблемы:

  • объективная причина для роста недовольства и социального напряжения, связанная с явным увеличением стоимости налогооблагаемой базы и базы для выкупа ЗУ в результате ГКО;
  • государство и местные органы власти не заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, полученной в результате ГКО, так как рассчитывают на увеличение налоговых поступлений от земельного налога, налога на ОКС и платежей за выкуп ЗУ.

 

Законы об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценке содержат нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

 

Досудебный административный порядок (обращение в Комиссию) с начала 2017 года для юридических лиц также не является обязательным.

 

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, — пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

 

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости формируется при территориальном Управлении Росреестра. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

 

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Если Вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, Вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ).

 

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

 

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

 

Если решения по спорным вопросам стоимости принимает суд на основе назначенной экспертизы, то ключевым оказывается вопрос о том, как решение о стоимости принимают судебные эксперты?

Есть только три варианта:

  1. Эксперты работают как оценщики
  2. Эксперты используют свои методы
  3. Разрабатывается новая методика на базе «лучших практик».

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Для уверенности в процедуре по оспариванию кадастровой стоимости Вы можете самостоятельно изучить:

  • закон о государственной кадастровой оценке, все статьи и все постановления об оспаривании ГКО;
  • судебную практику;
  • опыт юриста, которому доверяете процедуру;
  • опыт оценщика по подготовке отчетов для рассмотрения в комиссии или в суде вопроса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

 

Более быстрый и надежный вариант - обратиться к нам.

Индивидуальная оценка для оспаривания величины КС:

  • ГКО носит небывало открытый характер, отчеты по ГКО опубликованы и доступны;

  • оценщики объединяют интеллектуальные усилия для оспаривания ряда результатов ГКО, как минимум, в рамках СРО (проводят анализ причин расхождения РС с результатами ГКО, разрабатывают методические материалы по ужесточению требований и регламентации структуры отчетов по оспариванию кадастровой стоимости);

  • оценщики открыто состязаются в оспаривании результатов ГКО в самых высших инстанциях – комиссиях и судах.

 

Наша компания в лице компетентных экспертов П. А. Козина и Д. Д. Кузнецова участвует в разработке методических рекомендаций (МР) по оценке объектов недвижимости для оспаривания их кадастровой стоимости. Эти МР которые направлены на конкретизацию требований и процедур при оценке земельных участков и ОКС для целей установления кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости при составлении как отчетов об оценке, так и заключений экспертов в рамках судебных экспертиз.

 

Это подтверждает профессионализм, компетентность и опыт наших специалистов, которым Вы можете доверить решение одной из самых сложных задач.

Почему за услугой оценки для цели оспаривания кадастровой стоимости стоит обратиться именно к нам?

  • Специалисты нашей компании имеют большой положительный опыт оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости Санкт-Петербурга, Москвы, а также многих других регионов России.
  • Наша компания оказывает не только услуги по оценке, но и консалтинговые, экспертные услуги. Мы поможем Вам на начальном этапе проанализировать ситуацию и принять верное решение.
  • За многие годы успешной работы нам удалось достичь высокого качества взаимодействия с заказчиками проведения оценки и составления отчётов об оценке.
  • Мы всегда готовы отвечать за полученные результаты.

Заполните заявку и получите
бесплатную консультацию