Группа компаний

Оспаривание кадастровой стоимости

Вопросы государственной кадастровой оценки (ГКО) земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) обострились. Прежде всего это связано с необходимостью уплаты налога на имущество от кадастровой стоимости.

 

Если Вы владеете недвижимостью, то налог на имущество физических и юридических лиц, арендная плата и стоимость выкупа государственной недвижимости исчисляется из  её кадастровой стоимости. Это относится к владельцам любого вида недвижимости — от участка до сооружения, и ее назначения — от жилого до промышленного.

 

Каждый год государство меняет размер налога на имущество физических и юридических лиц в сторону повышения. Чтобы оптимизировать налоги, есть главный способ - оспорить базу - величину кадастровой стоимости недвижимости у тех объектов, для которых она явно завышена, и установить ее в размере рыночной стоимости.

 

В результате снижения кадастровой стоимости может произойти:

• оптимизация налоговой нагрузки;
• экономия стоимости аренды;
• снижение выкупной цены.

 

Главной особенностью кадастровой стоимости недвижимости является то, что именно она является базой для расчета налога на имущество. Поэтому, к этому значению стоимости того или иного объекта недвижимого имущества нужно относиться очень внимательно.

 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется методом массовой оценки, когда в расчет берутся укрупненные характеристики объектов-аналогов, а особенности оцениваемого объекта остаются без внимания. Такая оценка дает взвешенную стоимость, полученную по результатам выборки из ряда заданных аналогов, часто приближенную к верхней границе рыночной стоимости и выше.

 

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки» (СПб ГБУ «Кадастровая оценка») – подведомственное учреждение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО), создано для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории города Санкт-Петербург.

 

Решение о создании Учреждения в структуре КИО стало результатом принятия федерального закона №237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, согласно которому кадастровой оценкой объектов недвижимости теперь занимаются только государственные учреждения.

 

Порядок проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с 237-ФЗ включает совокупность следующих действий:

• Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
• Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.
• Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

 

В 2018 году СПб ГБУ «Кадастровая оценка» провело ГКО всех объектов недвижимости, расположенных на территории  Санкт-Петербурга, определив кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

 

Приказом КИО Правительства Санкт-Петербурга от 28 ноября 2018 года N 130-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга по состоянию на 01 января 2018 г.

 

Анализ результатов новой государственной кадастровой оценки нашими специалистами показал, что результаты оценки многих объектов из-за неточных исходных данных, а также ошибок, допущенных в расчетах, значительно завышены.

 

Основные проблемы в сфере ГКО:

• объективная причина для роста недовольства и социального напряжения, связанная с явным увеличением стоимости налогооблагаемой базы и базы для выкупа ЗУ в результате ГКО;
• государство и местные органы власти не заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, полученной в результате ГКО, так как рассчитывают на увеличение налоговых поступлений от земельного налога, налога на ОКС и платежей за выкуп ЗУ.

 

Мы имеем большой опыт оспаривания кадастровой стоимости и поможем Вам добиться её пересмотра и принятия в размере реальной рыночной величины.

 

Законы об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценки содержат нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или досудебном порядке (путем обращения в ГБУ или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами) в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

 

Досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

 

Досудебный административный порядок (подача обращения в ГБУ)

В соответствии со Статьей 21 ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»,  бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

 

Как действовать?

 

Необходимо подать в ГБУ обращение по установленной форме, в котором указать конкретные ошибки при расчете КС. ГБУ обязано в течение тридцати дней со дня поступления обращения его рассмотреть и дать письменный ответ-разъяснение, которое будет в себе содержать либо намерение ГБУ исправить ошибку, либо официальный отказ.

 

В случае получения отказа ГБУ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. С начала 2017 года для юридических лиц обращение в комиссию также не является обязательным.

 

Досудебный административный порядок (обращение в Комиссию)

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, — пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

 

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости формируется при территориальном Управлении Росреестра. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

 

Как действовать?

 

Для подачи заявления в комиссию, с целью оспаривания кадастровой стоимости, собственнику необходимо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, по итогам рассмотрения которого комиссия вынесет решение относительно установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

 

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

 

Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Если Вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым ГБУ или комиссией, Вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности №135-ФЗ).

 

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

 

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

 

Если решения по спорным вопросам стоимости принимает суд на основе назначенной экспертизы, то ключевым оказывается вопрос о том, как решение о стоимости принимают судебные эксперты?

 

Есть только три варианта:

1. Эксперты работают как оценщики.
2. Эксперты используют свои методы.
3. Разрабатывается новая методика на базе «лучших практик».

 

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Для уверенности в процедуре по оспариванию кадастровой стоимости Вы можете самостоятельно изучить:

• закон о государственной кадастровой оценке, все статьи и все постановления об оспаривании ГКО;
• судебную практику;
• опыт юриста, которому доверяете процедуру;
• опыт оценщика по подготовке отчетов для рассмотрения в комиссии или в суде вопроса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Более быстрый и надежный вариант - обратиться к нам.

 

Индивидуальная оценка для оспаривания величины КС:

• ГКО носит открытый характер, отчеты по ГКО опубликованы и доступны;
• оценщики объединяют интеллектуальные усилия для оспаривания ряда результатов ГКО, как минимум, в рамках СРО (проводят анализ причин расхождения РС с результатами ГКО, разрабатывают методические материалы по ужесточению требований и регламентации структуры отчетов по оспариванию кадастровой стоимости);
• оценщики открыто состязаются в оспаривании результатов ГКО в самых высших инстанциях – комиссиях и судах.

 

Наша компания в лице компетентных экспертов П. А. Козина и Д. Д. Кузнецова участвует в разработке методических рекомендаций (МР) по оценке объектов недвижимости для оспаривания их кадастровой стоимости. Эти МР направлены на конкретизацию требований и процедур при оценке земельных участков и ОКС для целей установления кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости при составлении как отчетов об оценке, так и заключений экспертов в рамках судебных экспертиз.

 

Это подтверждает профессионализм, компетентность и опыт наших специалистов, которым Вы можете доверить решение одной из самых сложных задач.

 

Почему за услугой оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости стоит обратиться именно к нам?

• Специалисты нашей компании имеют большой положительный опыт оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости Санкт-Петербурга, Москвы, а также других регионов России.
• Наша компания оказывает не только услуги по оценке, но и консалтинговые, экспертные услуги. Мы поможем Вам на начальном этапе проанализировать ситуацию и принять верное решение.
• Наши специалисты выполнят проверку расчетов кадастровой стоимости, подготовят грамотное обращение в ГБУ, комиссию и, если потребуется, в суд.
• За многие годы успешной работы нам удалось достичь высокого качества взаимодействия с заказчиками проведения оценки и составления отчётов об оценке.
• Мы всегда готовы отвечать за полученные результаты.